Kunnanvaltuusto, kokous 2.3.2026

Perustelut

Talousarviossa 2025 on määritelty kuntakonsernin osalta erääksi tavoitteeksi tehdä konsernirakennetarkastelu ja päivittää konserniohjeistus. On sovittu, että lisäksi tarkistetaan taloyhtiöiden fuusioittamisen mahdollisuutta sekä isännöinnin roolin terävöittämisestä.  Suunnitelmaksi on otettu kiinteistöihin liittyvän investointiohjelman päivitys ja kiinteistösalkun läpikäyminen koko konsernin tasolla; syytä valmistella kuntakonsernin suunnitelmallinen kiinteistöjen omistus- ja käyttösuunnitelma seuraaville vuosille. 

Kunnanhallitus on kokoontunut keskeisten viran- ja toimenhaltijoiden kanssa 17.3.2025 keskustelemaan yleisesti koko kuntakonsernin kiinteistöjen tilanteesta sekä on hahmoteltu suuntaviivoja lähitulevaisuuden kunnan kiinteistökannan suhteen; millaisia investointitarpeita, palvelu- ja asukastarpeita, sekä yleisiä visioita Muoniossa on sen omistamaan kiinteistökantaan. Samalla tarkistettiin Onnellisten osake -hankkeessa toteutettujen kuntakorttien kautta kunnan asumisen tilannekuvaa. Kunnan kiinteistötilannetta on tarkisteltu kokonaisvaltaisesti niin kunnan asuntopulan kuin konsernin taloudellisten mahdollisuuksien kautta, ja mm. seuraavia näkökulmia voidaan kunnan tilannekuvasta sekä tulevaisuustarpeista nostettua esille: 

• Maltillinen väestönkasvu luo mahdollisuuksia sekä luonnollista kysyntää. Palvelutarpeet ja kasvu on syytä tunnistaa. Ketteryys, ajoitus ja suunnitelmallisuus kiinteistöjä koskevassa päätöksenteossa ovat avainasemassa.
• Kuntaan on saatava entistä monipuolisempaa asuntokantaa ja huolehdittava monipuolisesta asuntopoolista. Asuntojen sijainnilla sekä viihtyisällä ympäristöllä on keskeinen merkitys pito- ja vetovoimaan, kotiutumiseen. Erityisryhmien huomioiminen asuntotarjonnassa on tärkeää, asuntojen koko ja kaikille kohtuulliset elämisen kustannukset ovat keskeisiä mielekkäälle elämälle.
• Kunnan omaa tonttitarjontaa on syytä vahvistaa ja pohdittava tonttien strategista sijaintia.
• Kunnan tilojen suunnittelussa on huomioitava monikäyttöisyys ja yrittäjäyhteistyötä on kartoitettava.
• Kunta pyrkii ratkaisemaan yrittäjävetoista asuntomarkkinoiden vauhdittamista myymällä sille tarpeettomia kiinteistöjä avoimilla markkinoilla.
• Kunta hakee uudenlaista avausta ekologiseen ja yhteisälliseen pienomakotitaloasumiseen hankkeistuksen kautta. 
• Kunta laajentaa opiskelija-asumisen mahdollisuuksia saneeraamalla vapautuvan päiväkotikiinteistön ko. tarkoitukseen. Kunta käynnistää ennen varsinaisia omia investointejaan markkinavuoropuhelun siitä, löytyisikö em. ratkaisuun vaihtoehtoinen malli siten, että löytyisi ulkopuolinen taho toteuttamaan em. investoinnin ja kunta sitoutuisi tulemaan vuokralle em. kiinteistöön sovituksi ajanjaksoksi. 
• Kunta huomioi taloudelliset reunaehtonsa ja huomioi tehtävät investoinnit osana taloudellista riskienarviointia; investointien tulee olla kestäviä ja pitkäkantoisia. Kunnan investointitaso/vuosi on syytä tarkistaa. Samoin mahdolliset kiinteistöjen alaskirjaukset on huomioitava ja suunniteltava ajoittuvan kohtuullisiksi. Jos kunta myy vanhoja asumiseen tarkoitettuja kiinteistöjään, onko sillä intressi rakentaa myöhemmin uutta rakennuskantaa; jos on, miten ja mitä kautta. Keskittääkö kunta tehtävät massiivisemmat investoinnit ja mahdolliset uudet rakentamisavaukset nuorempiin taloyhtiöihinsä. 
• Kunta tarkistaa erilaisia rahoitusinstrumentteja rakentamiselle.
• Laphan vuokraamien kiinteistöjen ja hyvinvointialueen palvelutarve kiinteistölle on pitkällä tähtäimellä epävarmaa, ja luo ennustettavuuteen haasteita.

Kunnan omistamien kiinteistöjen osalta valtuusto on jo tehnyt päätöksen Kiela -kiinteistön saneeraamisesta kunnantaloksi ja siitä, että kunnanviraston  A- ja B- kiinteistöt tullaan myymään muuton myötä avoimilla markkinoilla. Kunta on niin ikään varannut vuoden 2025 vahvistetussa talousarviossa investointimäärärahan vuodelle 2026 päiväkotikiinteistön muuttamiseksi soluasunnoksi. Toisen päiväkotikiinteistön osalta ei ole tehty päätöksiä. Aikaisemmassa kunnanhallituksen 31.3.2025 pykälässä on käsitelty isännöinnin roolia ja tämän järjestämistapojen selvittämistä kuntakonsernissa. Ko. henkilöresurssointikysymys on siis tarkastelun alla ja valmistelussa, päätökset tähän tehdään vuoden 2025 aikana. 

Kunnanhallituksen on konserniohjauksesta vastaavana elimenä annettava emona tytäryhtiölleen omistajaohjausta tahtotilastaan sekä tehtävistä linjauksista konsernissa. Nopein tarve omistajaohjaukselle on Kiinteistö Oy Muonion Kotikonnulle. Alkuvuonna 2025 saatiin tieto, että osassa kunnan 100 % omistaman Kiinteistö Oy Muonion Kotikonnun kuuluvissa asunnoissa Ilttitiellä havaittiin rakenneavauksissa mikrobikasvustoa. On pohdittu erilaisten saneerausmahdollisuuksien purevuutta ja taloudellisia reunaehtoja sekä vaihtoehtoja ko. investointien toteuttamiseksi. Kiinteistö Oy Muonion Kotikunnun suhteen kunnan ja tytäryhtiön on saatava tehtyä ratkaisuja jo vuoden 2025 aikana. Kotikonnun Ilttitien tilannetta on tarkisteltu kokonaisvaltaisesti niin kunnan asuntopulan kuin konsernin taloudellisten mahdollisuuksien kautta.

Perustelut

Kunnanjohtaja esittelee kokouksessa ajankohtaisen tilannekuvan konsernin kiinteistöjen käyttösuunnitelmiin/ennakkovaikutusten arviointiin liittyen.

Käytännössä konsernin kiinteistöjen ennakkovaikutusten arviointia ei ole vielä tehty, mutta mm. vapautuvien päiväkotikiinteistöjen osalta on laadittu alustavia suunnitelmia näiden muuttamisesta soluasunnoiksi - kunnan tulee päättää, aloitetaanko em. saneerausinvestointi jo vuoden 2025 puolella kun kiinteistöt vapautuvat, ja tehdäänkö molemmat vapautuvat kiinteistöt soluasunnoiksi, vai vain toinen (kuten on alustavasti linjattu). Jos investoinnit aloitetaan jo vuonna 2025, tulee tehdä investointiosassa määrärahasiirtoja sitovien tehtävätasojen välillä. Alustavaa budjettivarausta on selvitetty. Kunnanjohtaja on lähestynyt 2. asteen oppilaitoksia lähivuosien opiskelija-asuntotarpeisiin liittyen ja parhaillaan kartoitetaan, millainen tarve olisi yleisesti kunnassa soluasuntojen suhteen, löytyisikö tähän asumismuotoon laajemmin kiinnostusta.

Kiela- kiinteistöön on saatu rakennetutkimusraportit, ja myös nämä käydään alustavasti läpi kokouksessa.

Perustelut

Hallitus päätti 31.3.2025 § 59:

• omistajaohjaus Kiinteistö Oy Muonion Kotikonnun hallitukselle:  
  • omistajan tahtotila on, että Kiinteistö Oy Muonion Kotikonnun Ilttitie 1 ja 3 rivitalot laitetaan myyntiin. Mikäli rivitaloja ei saada myytyä, aloitetaan valmistelut ko. kiinteistöjen purkamisesta.
  • yhtiön muiden kiinteistöjen osalta tehdään vaikutusten ennakkoarviointi ja tuodaan sen jälkeen päätöksentekoon
• omistajaohjaus As Oy Kulleron hallitukselle:
  • selvitetään yhtiön rivitalojen myyntiedellytykset velkasaneerauksen aikana, velkasaneeraus päättyy v. 2031.
• kunnan omistamien kiinteistöjen osalta tehdään vaikutusten ennakkoarviointi ja tuodaan kunnanhallitukseen (päiväkoti Mustikka, paritalokokonaisuus Huomisenpolku, Mäntykumpu, rivitalot Eka, Toka, Nelkka ja Sopu).

Hallituksen päätöksen perusteella valmistelua on jatkettu ja arvioitu kriittisesti palvelujen järjestämisen tarpeet, tulevat investointitarpeet sekä kunnan ja kuntakonsernin taloudellinen kantokyky. Kiinteistöt vaikuttavat kunnan taloudellisen kokonaiskuvaan merkittävästi. Mikäli kiinteistöjä/rakennuksia ei myydä, kaikkiin kohteisiin tulee tehdä suunnitelma korjausinvestoinneista ja sitoutua siihen.

KOHTA 1: Kuntakonsernin kiinteistökannan linjaukset

Valmistelut kuntakonsernin linjausten perusteisiin on aloitettu jo keväällä 2025. Lapin hyvinvointialueen palveluverkkomuutoksilla on vaikutusta kunnan omistamien kiinteistöjen käyttösuunnitelmiin ja tuleviin visioihin. Tästä huolimatta on tehtävä konkreettisia linjauksia kiinteistökannan suhteen mahdollisimman pian, kiinteistön omistamiseen tehtävä linjaus ja toimenpiteet tulevat olemaan yksi oleellinen osa kunnan älykkään sopeuttamisen ohjelmaa.

Tilinpäätöksen 2025 valmistelun yhteydessä tilintarkastaja on antanut tehtäväksi arvioida tytäryhtiöosakkeiden arvostuksen vuosittain. Tätä varten tulee käydä tilinpäätöksen laadinnan yhteydessä tytäryhtiöosakkeiden arvostus dokumentoidusti ja mikäli arvoissa on korjattavaa alaspäin, niin tarvittavat toimenpiteet viedä kirjanpitoon asti. Sama koskee myös rakennuksia, eli jos taseessa on kohteita, joiden arvostukseen liittyy riskiä, niiden arvoihin on myös tehtävä korjaukset.

Tämän perusteella tulee laatia suunnitelma kunnan ja taloyhtiöiden omistamien kiinteistöjen arvojen tarkistamisesta suhteessa kirjanpitoarvoon ja tehdä arviot niihin kohteisiin, jotka jäävät kuntakonsernin omistukseen. Arvioinnit käynnistetään kunnan omistamista sote-kiinteistöistä, jotka ovat Laphalla vuokralla. Elinvoimapalvelut selvittää parhaillaan auktorisoitujen kiinteistöarvioijien (AKA) saatavuutta, mutta palveluntarjoajien mukaan arvioita ei ehditä tehdä tilinpäätökseen 2025.

Poikkihallinnollisessa valmistelussa hallituksen päätöksen 31.3.2025 § 59 perusteella on päädytty esittämään seuraavaa omistussuunnitelmaa ja omistajaohjausta kuntakonsernin omistamien kiinteistöjen osalta:

Esitys linjauksesta kunnan omassa taseessa olevista kiinteistöistä:

Kaikista kohteista tehdään erillinen myymistä koskeva päätös valtuustossa, mikäli valtuusto ei ole delegoinut toimivaltaa kunnanhallitukselle.

• Pidetään kunnan omistuksessa
  • kunnan oman palvelutuotannon käytössä oleva kiinteistökanta (sis. mm. koulut, päiväkoti, kirjasto, Tippala, pl. kunnantalot A ja B, myyntipäätös valtuusto 16.10.2023 § 51)
  • rivitalot Eka ja Toka
  • uudet soluasunnot (Pirkantie 15 A ja B).
• Mikäli nyt Laphalla vuokralla olevien kiinteistöjen/rakennusten (sote-kiinteistöt) vuokrasopimukset päättyvät ja tilat vapautuvat, kunta pyrkii ensisijaisesti myymään kohteet tai löytämään tiloihin uudet vuokralaiset taikka hyödyntämään omaan palvelutuotantoon.  Viimeisenä vaihtoehtona on purkaa tyhjiksi jäävät kohteet.
• Myydään
  • Huomisenpolku -kohde vuoden 2026 aikana (hallitus 31.3.2025 § 59 ja 24.11.2025 § 259)
  • Mäntykumpu- kohde v. 2026–2027.
  • Rivitalot Sopu ja Nelkka v. 2028–2029.

Esitys tytäryhtiöiden taseessa olevista kiinteistöistä:

• Pidetään kuntakonsernin omistuksessa
  • As Oy Muonion Hilla
  • As Oy Muonion Lakka.

• Myydään
  • Kiinteistö Oy Muonion Kotikonnun Ilttitie 1 ja 3 rivitalot (hallitus 31.3.2025 § 59, myyntiin 2026)
  • Kiinteistö Oy Muonion Kotikonnun Rautionmukan rivitalot (viimeistään v. 2027)
  • Kiinteistö Oy Muonion Kotikonnun Ilttitie 5 ja 7 rivitalot (viimeistään v. 2027)

·         As Oy Kullero (velkasaneerauksen päättymisen jälkeen v. 2031).

KOHTA 2: Yleiset asuntopoliittiset linjaukset

Esitys linjauksesta yleiseksi asuntopolitiikaksi:

• Muonion kunnan ja omistajaohjauksen periaatteena on, että konsernin yhteisomistuksessa on vähintään 50 asuntoa.
• Kuntakonsernin vuokra-asunnot ovat vähintään tyydyttävässä kunnossa (PTS: kuntoluokka väh. 60 %; korjausvelkaa muodostuu, kun rakennuksen kunto alittaa 75 %).
• Kunnan ja kuntakonsernin vuokra-asunnoille ja muille kiinteistöille/rakennuksille laaditaan saneeraus- ja/tai investointisuunnitelmat ja suunnitelma niiden rahoittamiseen.
• Kunta voi olla mukana edesauttamassa uusien asumishankkeiden käynnistymistä osallistumalla enintään 30 %:n omistusosuudella asunto-osakeyhtiöön. Asunnot voidaan joko vuokrata tai myydä eteenpäin. Lisäksi kunta voi erikseen päättää muista rahoitus- ja tukitoimista.
• Kunta jatkaa aktiivisia neuvotteluja eri yhteistyötahojen kanssa asuntojen rakentamisesta ja rakentamishankkeiden käynnistämiseen liittyvistä seikoista.
• Kunta on valmis myymään tai vuokraamaan uusille asumishankkeille maa-alueita.
• Kunta on valmis vuokraamaan tai myymään kuntakonsernin kuuluvien tytäryhtiöiden maanvuokra-alueet (rivitalojen tontit) edelleen eteenpäin.