Kunnanvaltuusto, kokous 9.6.2025

Perustelut

Kunnanhallitus käsitteli asiaa 25.9.2023 § 249.

Perustelut

Kunnanhallitus on esittänyt valtuustolle 25.9.2023 § 249, että keskustan asemakaava-​alueelta asetetaan myyntiin korttelista 117 tontti nro 2 rakennuksineen (A,​ B ja C) ja kunnanviraston (A-​ ja B-​rakennukset) henkilöstö ja toiminnat siirtyvät pysyväisratkaisuna Kielaan sen jälkeen, kun sinne on toteutettu vaadittavat muutostyöt. Muutto toteutetaan mahdollisimman pian muutostöiden valmistuttua. Valtuusto hyväksyi 16.10.2023 § 51 hallituksen esityksen ja totesi, että esitys oli lopputulos pitkästä keskustelusta ja kunnan toiminnot tulee saavuttaa jatkossa yhdestä paikasta.

Valmistelussa tehdyn asiantuntija- ja suunnittelutyön edetessä on tullut ilmi, että Kielan saneeraus pysyviksi toimistotiloiksi vaatii vähintään n. 2,2 milj. euron määrärahavarauksen investointiosaan. Vastaava uusi rakennus maksaisi niin ikään noin 2,2 milj. euroa. Talousarviovuodelle 2024 määrärahavaraus on 0,5 milj. euroa.

Kunnantalojen toimintojen muutto pysyvästi Kielaan vaatii rakennuksen käyttötarkoituksen muutoksen. Kustannusarvion lähtökohtana on, että henkilöstöllä on omat tai jaetut työhuoneet, joiden rakentaminen edellyttää alapohja-, seinä- ja kattoliittymäratkaisuja. Suunnitelmassa valmistuskeittiö muutetaan tauko- ja palaveritiloiksi, jolloin lattia koolataan, tehdään uusi lattiapinta ja alakattoverhoilu. Nykyiset henkilöstön sosiaalitilat uudistetaan pintoineen tilaratkaisujen vuoksi. llmanvaihdon muutos toteutetaan huonekohtaisin tulo- ja poistoilmakanavin ja ilmanvaihdon sekä sähköistyksen muutoksien vuoksi joudutaan avaamaan ja uusimaan alakattoja. Tarkemman asiantuntija- ja suunnittelutyön perusteella osoittautui, että sähköistyksen korjausaste muuttuu kokonaiskorjaustarpeeksi 5-johdin järjestelmään (korjausaste 1,1) ja valaistus tulee tehdä kokonaan uusiksi. Kustannusarvio sisältää lämmitysratkaisun muuttamisen maalämmöksi. Saneerauksen valmistuminen viivyttää kunnantalon muuttoa Kielaan, muutto ja sen vuoksi nykyisten kunnantalon kiinteistön myyminen rakennuksineen siirtyy reilulla vuodella eteenpäin.

Vanhan rakennuksen muutoksessa piilee aina riskejä ja ennen muutostöiden aloittamista tulee vielä tehdä tarkentavia tutkimuksia. Investoinnin toteuttaminen ns. omana työnä vaatii henkilöstöresurssien lisäämistä (projektipäällikkö, työntekijät). Haasteita voi olla paikallisen resurssin saatavuudessa kahden ison investoinnin ajoittuessa päällekkäin. Harkittavaksi tulee, onko työ toteutettava urakkamallilla, jossa urakoitsija vastaa kokonaisuudesta ja kunnan hankkii rakennuttamiseen sekä valvontaan tarvittavan resurssin.

Riskinä investoinnin ajankohdan kanssa on se, että tällä hetkellä ei ole tietoa hyvinvointialueelle vuokrattujen kiinteistöjen vuokrasuhteen jatkumisesta eivätkä neuvottelut ole vielä käynnistyneet.  Lapin hyvinvointialue on aloittanut massiivisten säästötoimenpiteiden valmistelun, jossa keskeisinä kohtina ovat palveluiden tarve- ja toteutustapamuutokset sekä kiinteistökannasta haettavat säästöt; varmuutta sille, että vuokrasopimukset jatkuvat ei ole. On mahdollista, että näihin vuokraussopimuksiin tai niiden ehtoihin voi tulla muutoksia ja se vaatii kunnalta uudenlaisia skenaarioita.

Jos kunnantalo muuttaisi määräajaksi Kielaan, tällöin voitaisiin hyödyntää määräaikaista rakennuslupaa ja voitaisiin poiketa esimerkiksi paloteknisistä vaatimuksista. Tällöin ei olisi mahdollista toteuttaa omia työtiloja, vaan tehtäisiin maisemakonttoritilat, joissa työpisteet erotettaisiin kevein seinäke-elementein ja työtasoon kiinnitetyillä näkösuojilla. Tässä ratkaisussa valmistuskeittiöön ei tehtäisi muutoksia ja se toimisi pikemminkin ns. läpikulkutilana. Nykyisiin yleisöwc- tiloihin tai henkilökunnan pukeutumis- ja wc-tiloihin ei tehtäisi muutoksia. Ilmanvaihto säilyisi pienen muutoksin nykyisellä järjestelmällä. Valaistus toteutettaisiin työpistekohtaisin valaisimin nykyisellä järjestelmällä. Kiinteistön ulkopuolelle ei tehtäisi muutoksia ja öljylämmitykselle haettaisiin kustannustehokasta vaihtoehtoa. Ennen muuttoa olisi järkevää tehdä sisäilmatutkimus. Määräaikaisen muutoksen varovainen kustannusarvio on n. 0,5 milj. euroa, mutta tulee huomioida kiinteistön riskiluokitus. Määräaikainen ratkaisu ei olisi valtuuston päätöksen tahtotilan mukainen, se takaisi määräaikaisen, korkeintaan viisi vuotta kestävän tilaratkaisun. Määräaikaisen ratkaisun aikana tulisi päättää kunnantalon tulevaisuuden pysyvä ratkaisu. Etuna tässä määräaikaisessa järjestelyssä olisi se, että olisi aikaa varmistua sote- kiinteistöjen vuokratulevaisuudesta ja suhteuttaa mahdollisesti päivittyviä kiinteistöskenaarioitaan myös kunnantaloratkaisuihin.  

Kolmantena ratkaisuvaihtoehtona muuttuneeseen investointimäärärahatilanteeseen on ns. vuokrausmalli. Kunta myisi yrityskentälle Kielan sopimusehdolla, että kunta tulisi tiloihin vuokralle 5–15 vuoden ajaksi tilojen saneerauksen jälkeen. Tämä arvioitiin elinvoimajaostossa kokonaisarvioinnin perusteella vähiten kannatettavaksi; kunnan tulisi harkita vuokraako se myös kiinteistössä olevat asunnot.

Kunnanhallituksen päätettäväksi tullee seuraavassa kokouksessaan Kielan projektisuunnitelma sekä esitys valtuustolle lisämäärärahasta vuodelle 2024. Alustava arvion mukaan investointiosan lisämäärärahatarve vuodelle 2024 olisi noin 500 000 euroa.

Perustelut

Kunnanvaltuusto teki 16.10.2023 § 51 päätöksen, että Kielan kiinteistö saneerataan kunnantaloksi. Kiinteistöön on sen jälkeen tehty tarkempia rakennetutkimuksia ja kuntotutkimus, jotta myös saneerauksen kustannusarviosta sekä tehtävien toimenpiteiden tasosta saadaan mahdollisimman tarkka laskelma ja suunnitelma. Tutkimukset on suunnattu kiinteistön ns. palveluosaan, tutkimuksia ei ole tehty ns. asunto-osaan. Kuntotutkimuksen johtopäätöksenä voidaan todeta, että ko. kiinteistö on laajasti mikrobivaurioitunut ja alustavasti tehty investointivaraus ei tulisi riittämään suunniteltuun saneeraukseen. Kohde on osoittautunut kokonaisarvioinnissa haasteelliseksi saneerauskohteeksi. Tilannekuvaan ja raporttien tuloksien johtopäätösten analysointiin on konsultoitu alan asiantuntijoita sekä kunnan vastaavia viran- ja toimenhaltijoita.

Kunnanhallituksen ja valmistelevien viran- ja toimenhaltijoiden kanssa käydyissä keskustelussa on todettu, että kokonaisarvioinnin kannalta ja rakennetutkimuksen tulokset huomioiden, on kannattavinta joko myydä Kielan kiinteistö tai purkaa se. Purkamisen kustannusarvio on alustavasti noin 100 000- 150 000 euroa. Jos kiinteistön jatkokäytöstä sovittaisiin pelastuslaitoksen kanssa (ts. kiinteistö luovutettaisiin harjoituskäyttöön), voisi arviolta kunnan kustannuksiksi jäädä noin 50 000 – 75 000 euroa. On arvioitu, että kiinteistön arvo voisi olla vetovoimaisempi tyhjänä tonttina ilman varsinaista rakennusta. Maisemallisesti tämä voisi olla myös myönteinen mahdollisuus; em. tapauksessa (jos kiinteistö puretaan tai luovutetaan pelastuslaitoksen harjoituskäyttöön) ei olisi sellaista riskiä, että kiinteistö jäisi kohtuuttomaksi ajaksi seisomaan tyhjiltään sijaintipaikalleen. Kiela sijaitsee veto- ja elinvoimaisella paikalla, sen sijainti on maisemallisesti ja toiminnallisesti avainasemassa kunnassa. Tonttipaikalla on eittämättä jalostettavaa lisäarvoa lähitulevaisuudessa.

Kielan kiinteistön tasearvo oli 31.12.2024 noin 8 200 euroa, alaskirjaukset ovat siis maltilliset. Ratkaisuja tehtäessä sekä näiden ratkaisujen ajankohdasta sovittaessa on huomioitava kiinteistön yhteydessä olevat yhdeksän asuntoa, jotka ovat kaikki vuokrattuina asumiskäytössä ja siten tärkeä osa kunnan asuntokantaa. Tavoitetila on, että syksyllä 2025 vapautuvista päiväkotikiinteistöistä tehtäisiin soluasuntoja, jotka voivat osaltaan helpottaa asuntotarvetta sekä tarjota monipuolisempaa asuntokantaa kuntaan; myös pienempää, yhteisöllisempää ja väliaikaisempaan tarpeeseen sopivaa. Lisäksi syksyllä 2025 myös vapautuu kunnan vuoropäiväkotitilat Pirkantiellä avoimille asuntomarkkinoille, kun kaikki varhaiskasvatuksen palvelut keskittyvät uusiin tiloihin.

Tulevan kunnantalon tilojen ratkaisujen valmisteluksi pidetään markkinavuoropuhelutilaisuus mahdollisimman pian.